前5个月福州市区共出让开发用地300多亩
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增大作者：佚名 来源：不详 发布时间：2007-6-6 18:58:00 发布人：runinfos
5月25日，市区两幅仅4亩左右的小地块由于竞拍买家不足3人导致流拍。像这样的流拍事件今年已经不是第一次上演了。1至5月份，福州市区共出让9幅地块，合计约350亩。根据统计，福州市国土资源局发公告出让的地块却是12幅，其中3幅流拍。纵观这些出让地块的面积，可以发现，9幅地块均没有超过100亩，单幅最大地块才60亩左右。不过，地块虽小，单价却不低，如茶亭街二期三幅地块加在一起共78.66亩，最终成交价却高达11.51亿元，每亩单价达到1400多万元。
太小的地块无人追捧
三幅流拍地块均是小幅地块，宗地2007拍-04号，位于鼓楼区，公益路西侧原福州市印刷厂及绳缆厂用地，出让土地面积约1954平方米(合2.93亩)。规划用途为商业、二类居住用地；规划建筑容积率为1.89以下(含1.89)，其中商业建筑面积占计算容积率的总建筑面积48%以下(含48%)；商业开发不得用作餐厅、娱乐场所使用。宗地2007拍-09号和宗地2007拍-10号地块也都是仅4亩多的小幅地块，09号宗地由于可建面积仅4000平方米左右，一度成为合作建房组织的首选，但最终还是由于竞拍买家不足3人流拍了。合作建房组织由于种种原因最终也没有报名。业界人士普遍认为，这三幅地块除了10号地块由于限定了用途为教育科研设计用地(兼容办公)而不可能抢手外，其他两幅地块流拍的主要原因应该是面积过小，没有操作空间。“这种地块，大开发商看不上，小开发商又觉得回报率太低。”一位开发商说。
优质地块依然不愁买家
当然，为了储备更多的土地，开发商从来不会轻易错过任何一次土地拍卖会。1月9日，2007年首场土地拍卖会就引来了多家房地产公司竞争，经过数十轮的竞拍，世欧地产一举拿下南江滨两幅共计百亩的地块，成交价将近8亿元，这也意味着，该楼盘将来每平方米成本价将在7000元以上，这一成本价已经超过了附近楼盘的售价。记者了解到，此次拍卖会首次设定了土地拍卖保留价。据相关人员介绍，此举主要是为了避免竞拍者相互串通压价，防止国有资产的流失。
3月，待嫁闺中近半年的乌山西路与西二环路交叉口东侧地块终于成功出让，共计46.51亩的地块成交价达到了4.15亿元。每亩单价逼近900万元。相关人士认为，虽然地价偏高，但由于该地块早已是净地，没有拆迁的麻烦，开发商交完土地款就可以立刻展开工作，快速推盘，该地块又处于市中心，销售基本没压力，对房地产回笼资金相当有利。所以900万元的单价看似很高，其实不高。
还是在3月，福湾片区一幅约28亩的地块同样吸引了众多买家，该幅地块起拍价为4300万元，经过现场竞买人15轮举牌竞价，最终被个人投资者陈先生以4880万元竞得，超出起拍价580万元。经核算，该幅地块每亩地价为169.27万元，按建筑面积分摊每平方米地价达1587元。这个价格已经超过今年即将推出的位于浦上大道的金辉天鹅湾的楼面地价。同一天拍卖的另一幅仅8亩的小地块就更夸张了，起拍价为1600万元，但经过现场竞买人75轮举牌竞价，最终的成交价居然为5000万元。经核算，每平方米地价达3741元。竞得人旭源地产所开发的楼盘北尚与该地块相邻，该地块将兴建北尚的配套设施。
1至5月，最吸引人眼球的当属茶亭街二期改造地地块出让。阔别福州土地市场4年之久的世茂集团再次亮相，在没有竞争对手的情况下，斥资11.51亿元拿下共计78.66亩的三幅地块。融侨集团一位高层说，与其他省会城市不同，福州似乎从来都不是国内地产大鳄的舞台，但偏偏世茂对福州青睐有加。
容积率提高可建面积增加
零距离企划营销公司相关人士分析，最近两年，福州市年出让经营性土地面积基本都在4000亩左右，如果今年要保持这样的水准，就必须在下半年加快速度。另一方面，如果认真计算，已经出让的9幅地块中，除去有特殊因素的屏东小区和琴亭烂尾地块以外，共计可建面积达70多万平方米，这个数字已经超过了2006年上半年所出让的464.68亩地可建的约50万平方米。
针对今年年初至目前为止的土地出让情况，顺华集团董事长助理吴我林认为，出让亩数减少但可建面积增长，说明地块的容积率提高了，容积率提高，自然会导致单价提升。不过，容积率提高后，对土地的利用率就提升了，这更加体现了土地的价值。比如浦上大道两旁的地块，容积率基本都在1.7、1.8，很少超过2.2的，这样可提供的建筑面积就少了，建议政府部门今后在出让地块时，应该提高容积率。另外，按往年的情况来看，都是上半年土地出让较少，土地基本都集中在下半年放量，所以下半年应该不会像上半年一样少量，但具体会怎么样，目前还不好说，这和拆迁力度及相关的土地政策有密切的联系。(记者 林剑波)
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